省高级人民法院民事调解书

今日镇江讯  业主委员会成立后炒了物业“鱿鱼”，但双方围绕多年来物业收取的公共收益的去向产生争议。此后，业主委员会提起诉讼，官司一直打到了省高院。近日，再审申请人中浩国际广场业主委员会收到江苏省高级人民法院的民事调解书，这起返还财产纠纷案以前物业的母公司自愿给付14万元结案。

小区公共收益去向引发纷争

据了解，中浩国际广场小区位于市区黄山路66号，中浩物业镇江分公司原系中浩国际广场小区前期物业服务企业。2016年1月，中浩国际广场业主委员会成立，并向相关部门备案。此后，业主委员会以中浩物业镇江分公司在前期物业管理工作中存在许多问题为由，要求与其解除服务协议，并通知其撤场。同年5月31日，中浩物业镇江分公司撤出，业主委员会在其移交的材料中发现中浩物业镇江分公司在前期服务中，利用小区公共部位及物业用房进行经营活动，签订房屋租赁合同、广告协议共11份，应收取租金、广告费等300025.40元，遂要求其返还该项收益，遭到拒绝。

为此，业主委员会将中浩物业镇江分公司和其母公司南京中浩物业管理有限公司（以下简称中浩物业公司）起诉至所在区法院，请求在被告已经收取物业管理费的情况下，上述收益款应全额退还给全体业主；诉讼费用由两被告承担。

审理中，中浩物业镇江分公司认为业主委员会所称的上述11份合同、协议收取的费用已经用于公共部位、共用设备的维修、养护，并申请司法审计。法院委托某会计师事务所对双方争议的11份租赁合同、协议的收入和使用情况进行了审计，审计结论为：上述11份合同实际收取费用257294元已用于公共部位、共用设备的维修、养护支出。庭审中，业主委员会认为审计报告不完整、不公正，公共部位、共用设备的维修、养护应在物业管理费中支取，仍坚持要求物业方返还上述11份合同收取的费用。

一审法院审理认为，物业服务企业利用小区共用部位及物业用房进行经营活动的收益，与业主有约定的从其约定，没有约定或约定不明的，应当用于物业管理区域内物业公共部位、共用设施设备的维修、养护。本案双方争议的11份合同协议的收益，经司法审计，已经全部用于小区公共部位、共用设备的维修和养护，并无剩余部分。业主委员会仍要求两被告返还此款的请求，不符合法律规定，不予支持。一审法院遂于2017年10月作出民事判决：驳回业主委员会的诉讼请求。一审案件受理费、保全费、审计费等合计16820元，由业主委员会负担。

业主委员会不服一审判决，上诉至中级法院。二审法院审理认为，本案11份合同协议的收益，经司法审计已经全部用于公用部位、公用设施设备的维修、维护及更新，并无剩余。上诉人认为审计报告错误，但未提供证据予以证明。上诉人要求返还11份合同协议收益款给全体业主的上诉请求，不予支持。二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人业主委员会负担。

诉至省高院，法官调解结案

省高级人民法院民事调解书

业主委员会不服该判决，向省高院申请再审，请求撤销一审判决和二审判决，改判由中浩物业镇江分公司和中浩物业公司返还财产300025.4元；一审案件受理费、保全费、审计费共计16820元，二审案件受理费5800元全部由中浩物业镇江分公司和中浩物业公司负担。

业主委员会认为，日常物业管理中的维修养护费用，应在业主缴纳的物业费中列支。物价部门有明文规定，服务合同中也有明确规定；大修、中修资金应按程序使用，而中浩国际广场小区并没有大中修项目。原审认定11份合同项下的收益已经全部用于公共部位、共用设施设备的维修、维护及更新并因此驳回业主委员会的诉讼请求不当。

中浩物业镇江分公司和中浩物业公司共同辩称：案涉小区项目较小，各项公共设施、设备维护成本高且逐年上升，物业费并未上调，物业收支严重不足。在业主大会未成立前，且前期物业服务合同没有明确约定的前提下，依据镇江市物业主管部门的规定，中浩物业镇江分公司将案涉11份合同项下的收益用于小区的设施、设备维护、维修及补充物业费不足的具有合法依据。中浩物业镇江分公司认可案涉11份合同项下的收益属于全体业主所有，但经司法鉴定，已经全部用于小区公共部位、公共设施设备的维护、维修及更新，并无剩余。因此，请求依法驳回业主委员会的再审申请，维持二审判决。

再审过程中，经省高院主持调解，当事人自愿达成协议：一审、二审案件受理费双方各自负担50%；中浩物业公司支付中浩业主委员会14万元（包括负担的保全费、审计费、一审案件受理费、二审案件受理费），目前该款项已按约定支付完毕。三方当事人自调解协议达成之日起就本案再无纷争。

中浩国际广场业主委员会负责人告诉记者，因为前物业扩建了办公室并进行了装修，撤出后扩建房屋移交给业委会了，在调解中这笔费用他们认账，所以他们承担了50%的诉讼费。（全媒体记者 方良龙）

编辑：缪小兵