◎王冬生

一眼望千年，镇江不等闲！老旧城区见证镇江历史沿革、承载世代建筑特色、蕴含本土文化基因，保护、开发、利用好是当代镇江要交出的时代答卷，也是市委市政府坚持以人民为中心的发展思想和经营城市理念的重点体现。做好老旧城区改造工作，不仅满足人民日益增长的美好生活需要，而且对提升城市品质和价值，对促进“对标苏南、创新发展”，加快推进人民生活高质量有着重要意义。

善用未来眼光规划，量身打造镇江特色改造方案

理念要有前瞻性。以对未来负责的精神，制定出台《镇江市老旧城区改造战略规划》，导航改造方向，协调解决空间布局、设施布局和交通、绿化、景观、市政、文物保护等问题。

规划要有整体性。要将整个镇江市区作为一个整体来考量，从战略层次优化新老城区城市功能定位，形成新老城区综合互济的城市整体功能布局。用心处理区域内的插花地、边角地、零散地等。建立项目库，分区域、成片区、有重点地进行改造。

设计要有系统性。坚持“多规合一”，增强老城区更新改造规划体系的融通。做到区域与区域、区域内部之间的两大系统要相互协调。注重人流、物流、车流问题设计。

健全高效决策机制，确保老旧城区改造又好又快推进

建议提升老旧城区改造领导机构规格，由市政府主要领导任组长，主管城市规划、建设、管理和教育文化的副市长任副组长。成员单位要吸纳金融、管网单位参与。调整市级指挥部和隶属的区级指挥部职责，市区住建局分别负责统筹与协调，做好日常工作。在实际征拆改造过程中给予属地政府一定的裁量权，形成既上下联动、分工明确，又通力合作的工作局面。将老旧小区的改造管理工作纳入市委、市政府对各单位的绩效管理考核，确保老旧住宅小区的改造年度目标如期完成。

弘扬工匠精神，打造老旧城区改造精品工程

一是追求功能完备。满足老旧城区百姓对品质生活的追求，完善老旧城区公共服务、休闲娱乐、消费购物等设施，补全老旧城区的城市功能。积极推进停车场（库）建设，因地制宜建设形式多样的停车场（库），努力满足老旧城区居民停车需要。

二是注重细节完善。引入“微改造”理念，完善老城区外围骨干交通网络，改善瓶颈路、断头路，增强内部道路连通性，疏通老旧城区内部交通微循环。具备条件的原则上解决好老城区“蜘蛛网”的杆线下地问题，禁止线路乱拉乱接，确保小区安全。加强消防通道与消防设施建设，提升居民安全感。坚持“见缝插绿、能绿尽绿”原则，进一步健全完善生态绿化体系，设置小型公园和街头绿地，确保街区路平、灯明、水畅、景美，无污水、无外溢的整洁有序城市形象。

三是达到特色完美。以“一街区一主题”思路，打造特色街区，增设特别功能，如西府街可打造教育特色文化街、斜桥街打造商业街、宋官营打造“古军营”文化餐饮街等等。每个街区根据各自实际，挖掘一个主题，如中营社区老龄人较多，且较集中，应适当配套养老中心、日间照料点、活动场所等养老设施，有条件的多层住宅加装电梯，提升居民生活质量。

创新政策管理法规，确保老旧城区改造轻装上阵

创新修订出台《镇江市集体土地拆迁安置办法》。目前，镇政发[2006]36号文件，严重制约着棚改等工作，必须以对事业、对人民负责任的精神，想方设法尽快解决。

创新政策支持居民危旧房自愿原拆原建。建议创新政策，像外地一样，在居民自愿的情况下，以房屋大维修的方案，原拆原建、原地原貌的方法来解决，建成后的外观整体保持原貌，内部可增加一些功能，如没有卫生间给予增加，可以达到一次改造、长久有效。

创新工作流程，简化各种手续。加快“放管服”改革步伐，对老旧城区改造项目实行“多评合一”，发改、规划、国土、住建、环保等部门应建立行政审批绿色通道，简化程序、主动服务，缩短老旧城区改造项目立项、规划许可、土地使用、施工许可等环节审批时限（当前，整个手续流程走完，要6个月），加快改造时序进度。如老旧小区改造是提升环境质量的，环评这一环节是否可以建议省掉；也可以将全市几年的老旧城区改造项目打包进行一次性评估，将评估的问题作为制订施工建设的标准，统一标准、科学实施、落实到位。

创新完善货币化安置政策。借鉴重庆、宜昌货币化安置成功经验，出台和完善相关政策，进一步明确老旧城区改造中货币化安置的基本原则、主要方式及相关支持政策，并在城区范围内建立棚改房源信息平台，加强信息和技术支持，相关辖区积极出台工作激励机制，创新工作方法，主动推行货币化安置，达到事半功倍的效果。

抢抓金融政策窗口期，开拓多元融资渠道

一是抢抓政策窗口期。我市老旧城区改造所需资金巨大，周期较长，建议在依法依规的基础上，积极抢抓棚改贷款、棚改专项债等优惠政策的窗口期，以政策银行发放的抵押补充贷款为重点，超前审批项目，最大限度提前争取到政策性金融支持。

二是整合政策资源。充分发挥中央、省级奖金的引导作用，积极争取上级专项补贴。整合住建、规划、公安、民政、城管、体育、文化、人防等部门相关资金，集中用于老旧住宅小区改造。创新城市双修，海绵城市改造、危旧房改造、文化保护、人防工程、物业维修基金等各类资金的使用管理方式，为老旧小区改造提供资金保障。整合供电、电信、移动、联通、有线等单位的资源、资金，为老城区改造服务。

三是增加财政投入。建议在房地产土地出让金净收益中切块作为老旧城区改造专项资金，用于老旧城区改造。增加财政预算投入，用于以奖代补等。

四是吸纳社会资本。制定规费优惠政策，吸引社会资本投资老旧社区改造和建设，重点是鼓励原开发商对老旧小区实施重新改造工程。对按规划批准改造的项目，免收市本级的行政和服务性收费；对按规划要求新办的敬老院、幼儿园等公益事业，可办理出让手续，土地出让收入经市政府批准后以适当方式返还投资人。

五是发动居民自筹。各地实践证明，老旧城区改造，让居民以出资等多形式参与，不仅减少矛盾，激发共建，而且缓解资金矛盾，提升共治水平。对于低保户和困难户，各经营单位给予入户初装等费用减免。

注重延续城市文脉，保留镇江记忆和城市肌理

历史街区与原住民的融合。结合镇江长江渡口文化、民国文化、名人文化等特点，大力推进街道建筑的有机更新，彰显古城风貌，传承历史文脉。如现正在打造的新河街区，宋官营、仙鹤巷等，要尊重街区历史和原住民需求，从精致上下功夫、在宜居和特色上做文章，用一个个“微而新”的举措，留住街区小巷的老味道，让原住居民看得见山、望得见水，记得住乡愁。

历史人文与现代社区的融合。挖掘保护好镇江老城区的历史文化街区、历史地段和有保护价值的老街老巷。如中营社区可做大做强梦溪园，充分展示沈括当年在此创作《梦溪笔谈》的有关场景，打造成开放式公园，让社区与公园融为一体，既方便居民健身锻炼等，又保护了城市历史文脉，护卫了城市社会肌理，让城市记忆永存。

世代建筑与现代城市的融合。采取应保则保、当拆则拆的实事求是原则，对老旧城区存在各个时代的建筑，有区域性、有针对性地取舍，不要让老树、古井、炊烟袅袅的生活记忆被千篇一律的钢筋水泥所代替。不求改造得高大上，但要街区的精特优，改造一个带动一片，个个都能引来商机，处处都能为城市增加价值。

打造共同缔造理念，以共建共享实现长效管理

共谋共建吸纳各界智慧。切实发挥设计师进社区作用，还要吸纳非专业的志愿者“社会规划师”，广泛收集群众意见和建议，融入改造设计方案之中。改造方案经过广泛公示——群众选择——专家讨论——政府决策——群众监督等环节，优化改造方案。先期的违章建筑拆除，要发动街道、社区做好工作的同时，强化居民自治的力量，落实政策，及时化解矛盾，对整治范围内各类落地违建、屋顶违建，依法依规，应拆全拆。建设之中，充分发挥群众优势，加强对改造项目的监督、跟踪与管控，推动文明施工，合理安排工程进度，保证工程按时、按质、按量完工。

共管共治发挥各界力量。因地制宜采取有效的管理措施，街道区发挥作用，做好管理工作；在满足小区基本功能基础上经业主委员会同意，收取物业管理费用，聘请门卫和清洁人员，实行小区物业“地有人扫、门有人看”；在此基础上实行“菜单式”管理模式，依靠增收物业管理费来增加服务项目；对基础条件较好的小区，由业主委员会聘请物业公司进行社会化、专业化的物业管理，实行市场化运行。同时，无缝跟进管控措施，保持高压处置态势，严控私搭乱建、毁绿种菜等破坏市容环境行为，坚决杜绝出现新的违法建设。

共享共赢彰显各界作为。广泛宣传发动，充分调动和发挥社区工作人员、小区退休老党员、老干部、志愿者、楼栋长等参与管理的积极性，参与长效管理。通过召开民意座谈会、发宣传单、上门征求意见等形式，宣传实行管理好处、业主的权利义务，自觉支持配合，减少矛盾和工作阻力，构建“小区是我家，管理靠大家”的良好局面。

（作者系市政协副主席）