今日镇江讯  用地手续不完善、欠缴土地出让价款和相关税费、未通过建设工程规划核实、未取得竣工验收材料、项目建设单位无法履行相关义务等“老大难”问题怎么办？为更好地解决不动产登记历史遗留问题，切实维护群众合法权益，今年4月底，市政府办公室印发了《镇江市解决不动产登记历史遗留问题的实施意见》。近日，《意见》牵头起草单位——市自然资源和规划局对《意见》进行了政策解读。

市不动产交易登记窗口

《意见》主要内容分为四个部分：

第一部分，适用范围。《意见》适用于镇江市区（丹徒区、京口区、润州区、镇江新区、镇江高新区）国有土地范围内，2021年8月20日前已售的住宅房屋，因登记材料不齐全等历史原因导致的难登记问题。丹阳市、句容市、扬中市可参照本《意见》执行。

第二部分，基本原则。一是尊重历史、实事求是，既要贯彻落实国家和省级相关文件的精神，也要与我市现行政策和成功做法相衔接；二是强化担当、依法处理，明确了构建“政府主导、部门联动”的工作机制，既要维护群众权益，也要处理违法行为；三是简化程序、分类施策，继续沿用我市近年来在处置不动产登记历史遗留工作中形成的普通项目分类处置、特殊项目一事一议的工作模式，减少程序、简化环节。

第三部分，处置意见。针对用地手续不完善、欠缴土地出让价款和相关税费、未通过建设工程规划核实、未取得竣工验收材料、项目建设单位无法履行相关义务等9个类型问题，分别拟定了处置的流程和办法，条款上既有对上级文件的引用与细化，也有我市自己的实践和创新。

第四部分，工作要求。该部分明确了在解决不动产登记历史遗留问题的工作中，各级政府和市各有关部门的责任，同时强调严禁借机搭车、违规办理的情况发生。

九种类型问题处置意见

（一）关于用地手续不完善的问题

1．对于政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续；国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房等政策性住房的，可按照划拨方式补办用地手续；土地使用权权利性质按补办用地确定的使用方式记载。

2．对于其他建设项目，可按照实际情况，分不同时间段、不同类型按照项目建设时的政策规定分别采取划拨、协议出让等方式补办用地手续。

3．下列情形，经自然资源和规划部门审查，权属清楚无异议的，可直接确认国有划拨土地使用权：

（1）有新中国成立以来县级以上人民政府批准征用、划拨和出让土地的文件或颁发的房（地）产权证，1987 年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前，房屋管理部门颁发的房屋所有权证的；

（2）有1984年5月20日《镇江市〈国家建设征用土地条例〉实施细则》实施前，城市规划和建设主管部门批准的建设报勘和选址定点有关文件的；

（3）经住房改革部门审批，以成本价（优惠价）将公有房屋（含单位系统房和房管部门的直管公房）出售给个人，个人已领取房屋所有权证的；

（4）申请人持有其他材料、图件，能充分证明土地权属来源的。

4．已经取得房屋登记但无法通过以上途径完善用地手续的住宅房屋，可以根据申请人的承诺，先登记房屋信息，土地信息暂不作登记。

（二）关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题

1．对于房屋已销售且已交付入住的住宅项目，项目建设单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款、未依法缴纳税费的，根据供地审批权限报政府同意后，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款、税费的同时，办理不动产登记手续，并将政府批准文件及不动产登记情况的相关数据交当地税务机关。

项目建设单位将经济适用房等政策性住房按商品房出售，但未办理相关审批手续，房屋已销售且已交付入住的，由市住房保障联席会议报经市政府同意后，办理政策性房屋性质变更手续，并将政府批准文件及不动产登记情况的相关数据交当地税务机关。

2．对于房屋未销售或已销售但尚未交付入住的住宅项目，项目建设单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及在划拨土地上自建房屋擅自对外出售未办理土地出让手续的，应当由项目建设单位补办出让手续，缴清所欠价款和税费后再办理不动产登记。

（三）关于以划拨和缴纳年租金方式取得土地使用权的问题

1．划拨土地上的住宅房屋在转移登记时可继续保留划拨性质，当事人申请办理出让改变土地性质的除外。

划拨土地上的其它房屋在转移登记时，当事人应当向市自然资源和规划部门申请办理出让手续后，再申请不动产转移登记。

2．项目建设单位按年租金方式缴纳出让金或以租赁方式取得土地使用权，在未经审批同意或未完善相关用地手续的情况下，转让房屋并已办理房屋登记的，按照以下原则办理：

项目建设单位一直按期缴纳年租金且该宗地上还有自持房屋的，由项目建设单位提出申请，经市自然资源和规划部门审查出具土地出让金收取情况认定结果后，可按原签订的协议继续履行，不影响权利人办理不动产登记。

项目建设单位未按期缴纳年租金或失联的，由市自然资源和规划部门催缴，催缴期间暂停所涉宗地上项目建设单位名下不动产的处分登记。

（四）关于未通过建设工程规划核实的问题

对于符合国土空间规划且按规定能补办规划核实手续的，应当由项目建设单位申请补办规划核实手续；对于符合国土空间规划，但确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，按审批权限报政府同意后，由市自然资源和规划部门出具规划核实意见。对于建设项目部分符合规划的，市自然资源和规划部门可

以对符合规划具备条件的部分先行核实，出具规划核实意见。

（五）关于未取得竣工验收材料的问题

对于按规定能补办竣工验收备案的，应当由项目建设单位申请补办；已经交付使用，无法办理竣工验收备案的，由项目建设单位提供房屋安全鉴定报告和消防安全评估报告，住建部门审核后出具相关认定意见，作为建设工程竣工的依据，用于不动产登记。

（六）关于项目建设单位无法履行相关义务的问题

1．因单位注销以及因机构改革、企业改制等原因导致项目建设单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门负责；没有承继单位或上级主管部门的，由属地政府指定镇人民政府（街道办事处）、居民委员会、业主委员会等机构或组织代为申请登记、代为办理相关手续。

2．项目建设单位已经灭失的，首次登记与转移登记可一并办理。不动产登记机构应在登记簿中对项目建设单位灭失情况予以记载。

（七）关于原分散登记的房屋、土地信息不一致的问题

1．房屋和土地登记用途不一致的问题

不动产统一登记制度实施前，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的，可继续保持原记载（批准）的房屋、土地用途，不影响当事人申请办理换（补）证、抵押、转移等业务。未经依法批准不得改变已登记的不动产用途，但有证据证明原用途登记错误的除外。

不动产统一登记制度实施后，不动产未登记且房屋用途与土地批准用途不一致的，根据权属来源资料、不动产现状等能够确定统一用途的，按统一用途进行登记；无法确定统一用途的，土地用途依据土地权属来源材料或用地批准文件确定，房屋用途按照规划用途确定。

2．房屋和土地权利主体不一致的问题

房屋所有权转移、土地使用权未同步转移登记导致房屋、土地权利登记权利人不一致的，由房屋所有权人出具承诺，不动产登记机构查询相关权属来源资料、核实有关情况后，对权属关系变动清晰无争议的，可办理房地权利主体一致的不动产登记。当事人确实无法提交原土地使用权证的，不动产登记机构登簿后在其门户网站上对原土地使用权证进行公告作废 。

3．土地使用权限期不一致的问题

整体规划建设的项目内，因当事人分次（分宗）取得土地使用权，导致相同用途土地使用权起止期限不一致，且宗地无法调整、重新分割的，可在不动产登记时注明不同宗地的使用权起止期限。

当事人申请按照最先到达的终止时间统一土地使用权终止时间的，由当事人自行签署相关申请文书，并承诺知晓相应法律后果；当事人申请按照最迟到达的终止时间统一土地使用权终止时间的，经自然资源和规划部门审查，根据供地审批权限报政府同意后，当事人补缴出让金及税费，办理相关手续。

（八）关于建设项目超出宗地的问题

统一规划、分批供地的建设项目，跨宗地建设未超出批准用地范围，房屋和土地有合法权属来源文件，项目建设单位无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记；有调整宗地需求的，自然资源和规划部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。

超出批准用地范围但已经登记房屋所有权的，权利人申请办理换（补）证、抵押、转移等业务时，不动产登记机构应当在办理时记载合法土地面积和原登记的建筑物面积，并在不动产登记簿和不动产权证书上如实记载相关情况。

（九）其他问题

1．已售的商业、办公、工业等非住宅房屋，可参照本意见执行。

2．有合法用地手续的工业项目在完善建设、规划手续时，参照本意见第（四）（五）条执行。（方良龙）

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编辑：黄昕彤

审核：曾海蓉