“保交楼”服务队来了，恒大期房业主心安

今日镇江讯  购买期房的业主怎样维护自身合法权益？办理预告登记保全房屋是个好办法。3月5日上午，镇江市不动产登记交易中心“镇易登”保交楼服务先锋队走进恒大·铂珺花园售楼处，为150余户期望业主现场办理预告登记，让业主将来安心收房。当天恰逢第60个学雷锋纪念日，“镇易登”保交楼先锋队员也以不动产特有的方式践行着新时代“雷锋精神”，助力企业发展，保障民生稳定。

预告登记办理现场

近两年，受多方面因素影响，全国楼市持续低迷，地产企业爆发债务危机现象屡屡发生，使购买期房的业主产生恐慌心理，担心自己的房子被“一房二卖”或者被抵押、查封，害怕拿不到房领不到证。特别是对率先暴雷的恒大，很多业主更是追悔莫及，忧心如焚。

当天上午9时许，很多接到通知的业主就赶到位于市区黄山西路的恒大·铂珺花园售楼处，排队等候办理预告登记。经递交申请表、受理、拍照、签名、审核、出证等程序后，约10分钟，从句容赶来的范先生夫妇领到了第一张《不动产登记证明》。

范先生展示新领取的不动产登记证明

“一直很担心这个楼盘被查封，现在可以喘口气了。”范先生如释重负地说，2021年6月，他全款购买了铂珺花园24幢6楼房屋，约120平方米，准备用于养老，没想到恒大深陷债务危机，一家人顿时慌了。“拿到这个登记证明，我们业主的权益得到很大保障。”

“预告登记类似于宣告主权，这是我们第一次上门集中办理。”市不动产登记交易中心业务受理科科长朱峰告诉记者，针对购买期房的潜在风险，目前最有效的途径，就是根据《民法典》办理预告登记，保障将来实现物权。《民法典》第221条明确：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。也就是说，在商品房预售中，购房者对在建房屋进行预告登记，就可以防止开发商“一房二卖”或者进行抵押，大大降低开发商恶意损害购房人利益的风险，保障购房者的合法权益不受侵害。

范先生正在办理预告登记

朱峰介绍，铂珺花园小区的期房业主，以一次性付款买房的居多，对办理预告登记的需求异常强烈。但由于相应土地一直处于抵押状态，迟迟无法办理。近日，在住建等部门和开发企业的共同努力下，该楼盘已全面复工复产，并解除土地抵押，具备了办理预告登记条件。中心考虑到这一楼盘的特殊性，决定由“镇易登”保交楼先锋队主动上门服务，利用星期天为业主集中办理、现场出证，给业主吃颗定心丸。

受资金链断裂影响，镇江恒大·铂珺花园项目一度停工约10个月，于2022年11月复工。项目销售负责人介绍，办理预告登记的3＃地块已销售154户，其中住宅142户。目前3栋高层已施工至7层至8层，预计2023年年底结构封顶，按合同约定2024年7月30日交楼。现售楼处已恢复销售，不过后续房源已由精装房改为毛坯房，以缩短施工时间。（王兵 方良龙 王竹华）

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预告登记的主要效力

（一）保全效力。《不动产登记暂行条例实施细则》第85条第2款规定：“预告登记生效期间，未经预告登记的权利人书面同意，处分该不动产权利申请登记的，不动产登记机构应当不予办理。”预告登记的目的是保障将来债权的实现，将债权顺利转化为物权。可以有效防止出卖人再次处分不动产的行为，充分体现预告登记的保全效力，维护交易公平。

（二）对抗强制执行的效力。最高院《执行异议和复议案件规定》第30条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”虽然我国现行法律未明确规定预告登记能否直接对抗法院强制执行的效力，但司法实践已经承认了预告登记具有对抗强制执行的效力。

（三）破产保护的效力。在预告登记之后，预告登记的权利人应当优于普通的破产债权权利人，在预告登记的义务人被破产宣告前，在条件满足的情况下应当允许预告登记转为本登记，预告登记的权利人从而实际取得不动产物权，基于该不动产物权享有取回权或者别除权，从而产生破产保护的效力。

编辑：缪小兵

审核：沈菲