近日，镇江市人民政府印发关于征收集体土地房屋补偿意见的通知。通知中，对房屋补偿方式、农村村民住房最低补偿标准等内容予以明确。

镇江市人民政府

印发关于征收集体土地房屋

补偿意见的通知

各市、区人民政府，镇江新区、高新区管委会，市各有关部门和单位：

《关于征收集体土地房屋补偿的意见》已经市政府第14次常务会议研究同意，现印发给你们，请认真贯彻落实。

镇江市人民政府

2022年11月4日

关于征收集体土地房屋补偿的意见

为规范本市征收集体土地（以下简称“征地”）房屋补偿行为，增强工作的指导性和操作性，维护房屋所有权人的合法权益，依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《江苏省土地管理条例》等法律法规，结合本市实际，提出如下意见。

一、关于房屋补偿主体及流程

征地中实施的房屋补偿是征地补偿内容之一，应当遵循公平、合理的补偿原则。补偿主体为征地项目所在地的区人民政府（含管委会，下同），其操作流程按照《中华人民共和国土地管理法》等法律法规规定的程序执行。区人民政府可以委托专业实施单位承担房屋补偿的具体工作。

二、关于房屋权属、用途和面积的确认

（一）征地中实施房屋补偿的，房屋权属、用途、建筑面积以及土地面积等，以征地预公告发布时房屋所有权人所持有的不动产权属证书或合法建房手续为依据。

（二）对征地范围内的未经登记建筑，由征地项目所在地的区人民政府组织自然资源和规划、农业农村、相关镇（街道）等有关部门、单位调查认定。具体认定办法由市自然资源和规划局牵头，会同市农业农村局等相关部门制定。

对认定为合法建筑的，应当给予补偿安置；对违法建筑、逾期的临时建筑、在建设工程规划许可证中载明城市建设需要时无条件拆除的临时建筑和已另行安排宅基地建房应当拆除而未拆除的旧房，均不予补偿安置；对未超过批准期限的临时建筑，不予安置，按其评估价格乘以剩余年限率计算补偿，评估价格为房屋重置价加上装饰装修、附属物评估价，剩余年限率按照剩余年限除以批准年限计算。

（三）房屋所有权人在征地预公告发布前已取得合法建房手续，且新房正在建造的，自征地预公告发布之日起应当停止建房。对房屋所有权人按照合法建房手续规定的用途、建筑面积和已建成的实际状况评估后进行补偿安置。

三、关于房屋价值的确定

征地范围内的房屋价值，参照国有土地房屋，由具有相应评估资质的房地产价格评估机构按照市场价评估确定。评估时点为经批准的征地补偿安置方案公告之日。

房屋价值补偿包括房屋及其占用范围内的土地补偿、房屋附属物以及房屋室内装饰装修价值的补偿，其中土地补偿区分住宅房屋、非住宅房屋两种类型的具体情况确定。

四、关于房屋评估工作

（一）房地产价格评估机构由房屋所有权人协商选定，协商选定的时间应当不少于5个工作日；在规定时间内协商不成的，采取多数决定方式确定；多数决定不成的采取摇号、抽签方式确定。征地范围内全部房屋所有权人一致选择某一评估机构的，为协商选定；半数以上选择某一评估机构的，为多数决定。

（二）具体评估工作流程、评估事项、评估方法等，应参照《镇江市市区国有土地上房屋征收评估办法》《镇江市市区国有土地上房屋征收评估技术规范》（镇政征规发〔2012〕3号）的规定执行。相关交易案例、基准地价等由评估机构按照就近原则合理选取、确定。

（三）房屋所有权人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10个自然日内向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10个自然日内，向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

五、关于房屋补偿方式

征地中实施房屋补偿的，在项目征地补偿安置方案中明确补偿安置方式。

（一）农村村民住房

重新安排宅基地建房的，对其住房按照重置价格给予补偿；不能重新安排宅基地建房的，依法提供安置房或者给予货币补偿安置。

实行货币补偿的，按市场评估价格给予补偿。为鼓励引导货币补偿，房屋所有权人自行安置的，在房屋价值补偿的基础上，再增加15%的货币补偿补助。

实行产权调换的，应当与房屋所有权人结清原房屋与安置房价值的差价。

（二）非住宅房屋

重新安排其他建设用地的，对其房屋按照重置价格结合成新给予补偿。

不能重新安排其他建设用地的，按照市场评估价格给予货币补偿，一般采用成本法进行评估，对证载土地面积大于房屋合法建筑面积的，大于部分不予评估补偿，在征地土地补偿费中计算补偿。对依法出让取得的集体经营性建设用地上的非住宅房屋，可选取市场法、收益法、成本法等方法评估补偿。

六、关于农村村民住房最低补偿标准

房屋所有权人及其配偶、未成年子女在本市市区仅有征地范围内一处住房，其房屋价值补偿（不含室内装饰装修补偿）低于本市市区房屋征收补偿最低标准的，应当按照最低标准给予补偿。

拟对房屋所有权人按照房屋征收补偿最低标准补偿的，区人民政府应先将其住房情况在征地范围内予以公示，公示期限为5个工作日。对公示情况有异议的，区人民政府应当核实，并公示核实结果。

七、关于其他补偿项目

征地房屋补偿，除房屋价值补偿，还包括：

（一）征地涉及农村村民住房的，应当向房屋所有权人支付临时安置补偿费、搬迁补偿费和固定设施移装费。

（二）征地涉及非住宅房屋的，应当向房屋所有权人支付搬迁补偿费和固定设施移装费。造成停产、停业等损失的，应当向房屋所有权人一次性支付停产停业损失补偿费。

（三）房屋所有权人在征地补偿安置方案中明确的奖励期限内完成签约并按约搬迁交房的，应当对房屋所有权人给予奖励。

八、关于其他补偿的标准

（一）临时安置补偿费

农村村民住房的房屋所有权人自行过渡的，临时安置补偿费每月按其评估基准价格的0.3%乘以原房屋合法建筑面积计算，临时安置补偿费每月低于500元的，按500元计算。其中，实行货币补偿的，一次性付给6个月临时安置补偿费；实行产权调换的，按其过渡期付给临时安置补偿费。过渡期自征地补偿协议生效并搬迁交房之日起至通知交付安置房之日止，超过过渡期限安置的，从逾期之日起，增付1倍的临时安置补偿费。过渡期限在征地补偿安置方案中明确，一般不超过30个月。

（二）搬迁补偿费

因征地涉及房屋搬迁的，搬迁补偿费按照原房屋合法建筑面积计算，其中，农村村民住房10元/平方米；非住宅房屋中，工业生产40元/平方米、商业营业30元/平方米、仓储20元/平方米、办公及其它10元/平方米。农村村民住房给予两次搬迁补偿费，非住宅房屋根据实际情况，最多可给予两次搬迁补偿费。工业生产房屋涉及重型机械搬迁的，可协商确定或由专业单位评估确定搬迁补偿费。

（三）停产停业损失补偿费

给予停产停业损失补偿的房屋应当同时符合以下条件：

1. 具有土地、房屋权属证明，或者依法认定为合法建筑；

2. 房屋作为生产经营场所的，经营者应当持有合法、有效的工商营业执照、税务登记证以及其他有关许可、登记证件；

3. 因征地涉及房屋造成了停产停业损失。

停产停业损失补偿费由补偿双方协商确定；协商不成的，可以委托已经选定或者确定的房地产价格评估机构评估确定。协商的标准一般为：商业用房每月按其评估价（不含装修附属物等费用，下同）的0.5%计算，办公、生产、仓储等用房每月按其评估价的1%计算。停产停业损失补偿费按6个月计算。

（四）固定设施移装费

1. 对有线电话（含线路）、宽带网络（含线、插座）、三相电（含配电房、柜、杆线等）、管道燃气（含管道）、有线电视（含线、插座）等，应当按有关部门规定一次性付给移位费，对确实不可能移位或符合有关文件规定的，应按现行价格标准付给初装（安装）费。

2. 其他移位费的参考标准：分体式空调（含管线）300元/台、抽油烟机（含管线）150元/台、燃气热水器（含管线）300元/套、太阳能热水器（含管线）500元/套。

（五）奖励费

对在征地补偿安置方案规定的期限内签订补偿安置协议并按约搬迁交房的房屋所有权人，按下列办法给予奖励：

1. 按照户奖和面积奖相结合的方式，给予奖励。各项目根据实际情况，结合签约期限，可设多个奖励期限和相应的奖励标准。

2. 第一奖励期限奖励标准为：每户奖励10000元，建筑面积每平方米奖励300元，该户综合奖励合计不足20000元的，按20000元奖励。其它奖励期限奖励标准逐期下降，具体标准在征地补偿安置方案中明确。

3. 以一处宅基地或者合法建房手续为1户。房屋建筑面积为合法建筑面积（含经认定给予补偿安置的未经登记建筑）。

九、关于协议的签订以及对未达成协议的处理

（一）由区人民政府与房屋所有权人签订补偿安置协议，补偿安置协议中可以约定附生效条件或附生效期限。

（二）征地申请经依法批准后，对与个别房屋所有权人未达成补偿安置协议的，由区人民政府依法作出征地补偿安置决定，并依法组织实施。

十、关于适用范围和执行时间

（一）本市市区范围内征地中实施房屋补偿的，适用本意见。丹阳市、句容市、扬中市参照执行。

（二）本意见自印发之日起施行。以往规定与本意见不一致的，以本意见为准；本意见施行前已实施的项目，仍按原规定执行。

来源：镇江市人民政府网站

编辑：黄昕彤

审核：曾海蓉