牛年开春，学区房率先领涨，带动楼市成交量价齐升，客户上门、中介看房频次、资金到位周期等市场活跃度指标也都在增长；会莲庵街地块成为新“地王”，更为升温市场泼了一瓢“热油”。不少人说，今年镇江楼市“小阳春”来得更早更“热辣”，但也有部分业界人士认为目前市场有炒作成分，行情“虚”“实”兼具。
近观楼市 “一池春水”
“才一个多月，这价格，真是越看越慌！”外省在镇就业的朱女士因为孩子即将入学，春节后开始看房。她惊奇地发现：水陆寺巷59平方米一套房，一周涨8万元；花山湾一套“老破小”，一晚涨10万元；绿竹苑一套房，每平方米比去年涨了3000元；凤凰和润43平方米一套房要价97万，中介同时带她和另两个客户一起看；财富广场每平方米2.5万元；苏宁大厦住宅部分83平方米开价158万，中介称房主嫌看房人太多，要求买家看图片“盲买”……
受访中介众口一词：二手学区房哪怕只有十来个平方也是热卖！这波热度从去年慢慢抬头，周边城市都在涨，今年开春大涨，迅速拉动了“后疫情”期整个镇江的大行情。我市最大的中介机构“鼎盛地产”数据显示：春节后咨询和看房人次增加43%，其中学区房需求占六成，买房人犹豫期、资金到位周期普遍缩短，不少人全款买房；另一方面，受疫情期间“封楼”影响，部分市民想购买联排或洋房，改善型需求放大，来中介咨询、看房人次增多。
一手房市场如何？记者先后走访15家楼盘，在吾悦广场附近“金辉芸都尚院”，售楼大厅人头攒动，销售人员说春节后几乎天天如此，一些顾客甚至当天就成交付款。在“优山美地”，采访当天停车场几乎无空位，销售员说节后每天卖一两套是正常的。
就连远至金润大道过辛丰镇、近龙山湖的“东方丽晶”，一个乡村环绕的楼盘，采访当日竟也有20多辆“苏D”牌号车在其停车场，常州的中介业务员正带团看房。
其余楼盘，有4家售楼处大堂里，都见到三三两两的苏北口音看房客。所有售楼处负责人都反映，每隔几天都有外地人来看房，这在去年“难以想象”。
“金刚石云数据”统计，我市今年2月份商品房总成交套约2731套，总成交面积约335891.73平方米，同比增长825.7%，环比却下降18%。受访房企和中介业者分析认为，增长和下降主因都是疫情。3月份还余一周多，完整数据尚未出台的情况下，我们仅从中南、红豆、金科等房企以及鼎盛、象山等中介机构统计数据看，三月成交量同比增长应在九成以上，环比也铁定转正。鼎盛地产副总曾春林预计，二手房至少比二月增长一成，而学区房成交环比增长应在两成以上，“一二手房销售升温，楼市这一池春水，波澜初起。”
投资投机 “虚火”几许
外行看热闹，内行说门道。这一波学区房领涨的区域行情，背后有哪些“看不见的手”？业者较一致的意见：周边行情、本地刚需、域内外投资群体等是推手。
去年年底开始，省内外学区房普涨且涨速越来越快。至本月，苏南各地学区房涨幅较三月前增加15%-35%，苏北涨幅更大，仅淮安一地，学区房就从每平方米一万多涨至近三万元！沪浙等地的地级市学区房也率先上涨，由于涨速过快，上海已出台新政淡化学区概念；浙江也在酝酿出台针对性政策抑制市场过热。这些信息早已传到我市，每年开春都是学区房行情上扬之时，疫情影响看房限制一朝放宽，本地刚需能量必然集中释放。
而成批入市的域内外投资客，为升温行情再添“干柴”。多家售楼处反映，目前南京、苏北看房客多数先与镇江亲友联系，再自驾前来；也有个别中介带了七八个人过江来“扫楼”。前文提及的“苏D”看房团，成员聊天时明言：口袋里有小几百万，一二线城市只能买到小而偏的房，镇江地理位置好交通便捷，房价却比周边低一大截！几年前有“前辈”到镇江买房，仅2017年一波行情就赚大了，“用少量钞票就可以‘博一记’（赌一把），风险不大，回报率不比一线城市低。”
值得一提的是，会莲庵街地块成为新“地王”后，不少自媒体公号发文“涨声一片”“成交放量”。但多名业内人士爆料，至少部分房企客户结构、库存率目前仍无大变化，“如真有大行情，房企早就内部控制产品上市数量与节奏了。”
谈到自媒体，参与分销的某中介负责人透露，他合作的房企就有自媒体配合做宣传，有自媒体甚至直接参与销售、分成，“一些自媒体表面给你出主意，心里却全是生意，那些吹得玄乎，说房价两万五起步、楼盘普涨的，十有八九是帮着开发商跑货的。”
综上，受访房企和中介业者认为，由于刚需和投资力量增长，镇江楼市“阳春”行情基本属实；当然，投机和“自嗨”的“虚火”也存在。
■结语
采访中，许多房企、中介负责人表示，镇江这样的城市，有诸如学区房的兴奋点，对盘活“后疫情”行情、市场稳定成长是有益的；有投资和少量投机行为，市场也更有活力。
一些长期关注本地楼市的市民、部分刚需者则认为，近期市场价量上扬，有物价普涨带动因素，也有投资人炒作色彩，但国家“房住不炒”政策不是说说而已，2017年那样的大涨，应无可能；另一方面，区域楼市总有高低端产品，近期新“地王”出现，可能拉高部分地段房价，而“商转公”贷款暂停，影响尚待观察。总体而言，只要基本面不变、外地投资客没有大量入市，镇江近期楼市大概率是稳中慢升（学区房增幅领先）；中远期看，由于句容快速道路等新一轮建设到位、长三角经济融合加速，镇江房价会逐渐与周边城市接近。（程建）
来源：镇江日报
编辑：陈路
